Glosario de tramitación DOM y normativa urbanística

A

Afectación a utilidad pública

Condición urbanística que reserva una franja del predio para futuras obras públicas, como ensanches viales o aperturas de calles. Esa superficie debe descontarse en varios cálculos normativos.

Adosamiento

Situación en que una construcción se apoya sobre el deslinde con el predio vecino, respetando las condiciones de longitud, altura y resistencia al fuego exigidas por la OGUC o por el IPT.

Alineación oficial

Trazado normativo que ordena la posición de la línea oficial respecto del espacio público y sirve de base para definir fachadas, ensanches y retiros.

Altura máxima

Tope vertical permitido para edificar en un predio. Puede expresarse en metros, pisos o quedar condicionado por rasantes, volumetría y otras reglas del instrumento territorial.

Antejardín

Retiro obligatorio entre la línea oficial o el deslinde de frente y la línea de edificación. Su profundidad la fija el IPT y normalmente no puede ocuparse con construcción principal.

Anteproyecto de Obra Nueva (APOE)

Trámite DOM optativo que permite obtener una aprobación preliminar de la propuesta urbanística antes de desarrollar el proyecto definitivo. El APOE congela las condiciones normativas del PRC por 180 días, garantizando que los parámetros no cambien mientras se trabaja en el proyecto final. No implica autorización para construir; solo valida la viabilidad normativa del anteproyecto. Regulado por el Art. 5.2.4 de la OGUC.

APOE

Ver Anteproyecto de Obra Nueva.

APL — Anteproyecto de Loteo

Trámite DOM que permite obtener una aprobación preliminar de un proyecto de subdivisión o loteo predial antes de desarrollar el proyecto definitivo. Congela los parámetros normativos aplicables. Útil para proyectos de urbanización y parcelación.

Arquitecto patrocinante

Profesional arquitecto, miembro activo del Colegio de Arquitectos de Chile, que firma el expediente de permiso de edificación como responsable del diseño y del cumplimiento normativo del proyecto. La firma del arquitecto patrocinante es requisito legal obligatorio para todo permiso de edificación según la LGUC. El arquitecto asume responsabilidad civil y penal por el contenido del expediente.

As-built (planos)

Planos que representan una construcción tal como fue ejecutada, en lugar de como fue proyectada. Se usan para reflejar cambios menores realizados durante la obra respecto a los planos aprobados en el permiso. Se presentan junto al expediente de recepción definitiva (CRDON o CROMAM) para documentar las diferencias.

Avalúo fiscal

Valor tributario asignado por el SII a un inmueble para efectos de contribuciones y otras referencias legales. En ciertas regularizaciones funciona además como criterio de elegibilidad.

B

Bien nacional de uso público

Bien cuyo dominio pertenece a la Nación y cuyo uso corresponde a toda la comunidad, como calles, plazas o playas. No forma parte edificable del predio privado.

C

Cabida

Capacidad normativa de un predio para admitir determinada superficie, programa o volumetría, según usos de suelo, coeficientes, rasantes, alturas y demás restricciones urbanísticas.

Calzada

Parte de la vía destinada a la circulación de vehículos. Es distinta de la vereda, del bandejón y de otras áreas del espacio público.

Carga de ocupación

Número máximo de personas por metro cuadrado que la OGUC usa para calcular evacuación, seguridad y exigencias de ciertos edificios de uso público.

CBR — Conservador de Bienes Raíces

Organismo que mantiene el Registro de la Propiedad en Chile. Inscribe las compraventas, hipotecas, servidumbres y otros actos relativos a bienes raíces. Después de obtener la recepción definitiva de una obra, es necesario inscribir la construcción en el CBR para que el registro refleje el estado actualizado del inmueble.

Certificado de número municipal

Documento que acredita el número oficial asignado al inmueble dentro de la red vial comunal. Suele acompañar expedientes DOM y trámites ante empresas de servicios.

Coeficiente de Constructibilidad (CC)

Parámetro urbanístico del PRC que define la superficie máxima construida que puede edificarse en un predio, expresada como múltiplo de la superficie del terreno. Por ejemplo, un CC de 1,5 en un terreno de 200 m² permite hasta 300 m² de superficie construida total. El CC incluye todas las plantas del edificio, pero puede excluir ciertos espacios según la normativa local (sótanos, estacionamientos, etc.).

Cierro

Elemento opaco o transparente que delimita el predio respecto del espacio público o de predios vecinos. Su altura y diseño pueden estar regulados por el PRC o por la OGUC.

CIP — Certificado de Informaciones Previas

Documento emitido por la DOM de cada municipio que informa las condiciones normativas del predio: zonificación, usos de suelo permitidos, coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo, altura máxima, distanciamientos, rasantes y cualquier restricción especial (expropiaciones, afectaciones, zonas de protección). Es el primer trámite obligatorio antes de diseñar cualquier proyecto. Vigencia habitual: 180 días.

Coeficiente de ocupación de pisos superiores

Parámetro que fija la superficie edificada máxima posible en cada piso superior al primero. No debe confundirse con el COS, que controla el primer piso.

Copropiedad inmobiliaria

Régimen jurídico aplicable a inmuebles con unidades funcionales independientes y bienes comunes, como edificios de departamentos o ciertos conjuntos residenciales. Hoy se rige por la Ley 21.442.

COS — Coeficiente de Ocupación de Suelo

Parámetro urbanístico que define la proporción máxima de la superficie del terreno que puede cubrirse con edificación en el nivel de suelo (primer piso o planta baja). Se expresa como fracción (ej: COS 0,6 = máximo 60% del terreno puede ser cubierto). Controla la densidad en planta y la proporción de espacios libres y jardines en el predio.

Croquis de ubicación

Representación gráfica simplificada que muestra el predio dentro de su manzana o sector. Es un antecedente frecuente en carpetas DOM por su valor de referencia rápida.

CRDON — Certificado de Recepción Definitiva de Obra Nueva

Documento emitido por la DOM que acredita que una obra nueva construida con permiso PON fue terminada conforme a los planos aprobados y cumple con toda la normativa. Es el cierre legal obligatorio del proceso constructivo. Sin el CRDON, la obra no puede habitarse ni destinarse al uso aprobado (Art. 145 LGUC).

CROMAM — Certificado de Recepción de Obra Menor — Ampliación/Modificación

Equivalente al CRDON pero para obras menores de ampliación o modificación (POMAM). Acredita que la ampliación o modificación fue ejecutada conforme al permiso POMAM aprobado.

CRDAM — Recepción Definitiva — Ampliación Mayor

Recepción definitiva para ampliaciones mayores a 100 m² ejecutadas bajo el régimen general de edificación. Exige carpeta final más completa que una obra menor e incorpora informes y certificados análogos al cierre de una obra nueva.

D

Declaración de utilidad pública

Calificación urbanística que afecta parte de un predio para futuras obras públicas. Limita la edificabilidad de esa franja y obliga a considerarla en los cálculos normativos.

Densidad bruta

Relación entre número de unidades y una superficie que considera el predio más parte del espacio público adyacente, según la definición histórica de la OGUC.

Densidad neta

Relación entre número de unidades y la superficie efectiva del predio, descontando las áreas afectas a utilidad pública. Es la referencia más útil cuando el IPT fija límites de densidad.

Derechos municipales

Pago que se realiza a la Municipalidad por la revisión y tramitación del permiso o recepción. Se calcula según el artículo 130 de la LGUC sobre el presupuesto de obra. Algunas leyes especiales, como la Ley 20.898, contemplan rebajas o exenciones según el tramo y el caso.

Deslinde

Límite jurídico del predio respecto de propiedades vecinas o del espacio público. Desde él se miden distanciamientos, adosamientos, rasantes y cierros.

DFL2 — Decreto con Fuerza de Ley N° 2

Decreto que establece beneficios tributarios para las viviendas de "interés social" con superficie construida de hasta 140 m². Las viviendas DFL2 tienen beneficios como exención de contribuciones de bienes raíces durante ciertos períodos y acceso a la modalidad POMVS para ampliaciones. El certificado DFL2 lo emite la DOM al otorgar el permiso o la recepción.

Distanciamiento

Distancia mínima que debe mantenerse entre una edificación y los deslindes del predio (distanciamiento lateral, de fondo o de frente), según lo establece el PRC o la OGUC. Su objetivo es garantizar iluminación natural, ventilación, privacidad y acceso a equipos de emergencia. Se diferencia del antejardín (espacio obligatorio desde el deslinde de frente hacia el interior del predio).

DOM — Dirección de Obras Municipales

Unidad técnica de cada Municipalidad encargada de la tramitación de permisos de edificación, recepciones de obra, regularizaciones y subdivisiones prediales. Es el organismo que revisa el cumplimiento de la normativa urbanística y de construcción. Sus funciones están definidas en la LGUC (Art. 24) y en la OGUC.

E

Edificación aislada

Tipología emplazada separada de los deslindes, respetando los distanciamientos y rasantes que establezca el IPT o, en su defecto, la OGUC.

Edificación continua

Tipología construida desde los deslindes laterales y ocupando todo el frente del predio, manteniendo continuidad de fachada con las edificaciones colindantes.

Edificación pareada

Conjunto de dos edificaciones que comparten un deslinde común y mantienen condiciones equivalentes de pareo. Las fachadas no pareadas deben cumplir las reglas de la edificación aislada.

Empalme

Conexión física de la edificación a una red de servicio, como electricidad, agua potable, alcantarillado o gas. Su regularidad puede ser parte de la revisión técnica del expediente.

Espacio público

Bien nacional de uso público destinado a circulación, permanencia y esparcimiento, como calles, plazas, parques o paseos. Condiciona líneas oficiales, afectaciones y usos permitidos.

Expediente de edificación

Conjunto de documentos técnicos y legales que se presentan ante la DOM para solicitar un permiso de edificación, recepción o regularización. Incluye planos, especificaciones, certificados, solicitudes y documentos de dominio, entre otros. La DOM lo revisa para verificar el cumplimiento normativo antes de otorgar el permiso.

F

Fachada continua

Modalidad de edificación en que la construcción se ubica en el deslinde de frente del predio, sin antejardín, formando una línea continua con las construcciones de los predios vecinos. Es frecuente en zonas comerciales y en sectores del centro de ciudades. Cuando el PRC exige fachada continua, la edificación debe construirse hasta el deslinde de frente sin retiro.

Franja de protección

Área donde la edificación se restringe o prohíbe por razones ambientales, hidráulicas, de seguridad o de infraestructura, como riberas, cauces o fajas viales.

Formulario Único de Estadísticas de Edificación (FUEE)

Formulario utilizado para registrar estadísticamente proyectos de edificación. Varias solicitudes DOM lo exigen junto con el expediente o con el certificado de ingreso electrónico respectivo.

H

Habitabilidad

Conjunto de condiciones mínimas para que un recinto pueda ser usado con seguridad y salubridad, incluyendo altura libre, ventilación, iluminación, accesibilidad y servicios básicos.

Hormigón armado

Sistema estructural compuesto por hormigón y acero de refuerzo. Su presencia cambia el análisis técnico y, en algunos casos, la exigencia de cálculo estructural.

I

Inmueble de Conservación Histórica (ICH)

Inmueble protegido por el IPT por su valor arquitectónico o urbano. Las intervenciones sobre él suelen requerir criterios especiales de diseño y tramitación.

Informe favorable del Revisor Independiente

Documento emitido por el revisor independiente que certifica la revisión normativa del proyecto dentro de su ámbito de competencia. En ciertos casos reduce o simplifica la revisión municipal.

Instrumento de Planificación Territorial (IPT)

Nombre genérico de los planes reguladores y otros instrumentos que fijan usos de suelo y normas urbanísticas aplicables a un territorio, como PRC, seccionales o PRMS.

ITO — Inspector Técnico de Obras

Profesional encargado de controlar que la ejecución de la obra se ajuste al proyecto, a las especificaciones y a la normativa. Su participación es habitual en obras de mayor complejidad.

L

Ley 20.898

Ley publicada el 4 de febrero de 2016 que establece un procedimiento especial para regularizar viviendas sin recepción definitiva en tramos de hasta 90 m² y hasta 140 m². Su vigencia para ingreso de solicitudes fue extendida hasta el 31 de diciembre de 2027 por la Ley 21.725.

LGUC — Ley General de Urbanismo y Construcciones

Norma contenida en el DFL N° 458 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1975, que establece el marco legal general para el urbanismo y la edificación en Chile. La OGUC es el reglamento que desarrolla sus disposiciones.

Libro de Obras

Registro físico obligatorio para ciertas obras (principalmente edificaciones de mayor envergadura) donde se consignan el inicio de los trabajos, las etapas constructivas, las inspecciones DOM, los incidentes relevantes y la terminación de la obra. Lo lleva el profesional responsable de la obra o el arquitecto patrocinante. Es un requisito en el expediente CRDON cuando fue obligatorio durante la construcción.

Línea de edificación

Línea que delimita el espacio en que puede ubicarse la edificación respecto al deslinde del predio con el espacio público (calle, pasaje, paseo peatonal). Puede coincidir con el deslinde de frente (fachada continua) o estar retrasada de él (con antejardín). Es uno de los parámetros urbanísticos del PRC.

Línea oficial

Línea que separa el predio privado del espacio público existente o proyectado. Desde ella se determinan antejardines, alineaciones y ensanches viales.

Lote

Porción individual de terreno resultante o susceptible de resultar de un proceso de subdivisión. Es la unidad predial sobre la cual se calculan usos, coeficientes y derechos.

Loteo

Proceso de división de un terreno en lotes que contempla apertura de vías y obras de urbanización. Requiere permisos y recepciones específicos ante la DOM.

Longitud de adosamiento

Extensión máxima que puede ocupar una construcción adosada sobre un deslinde según la OGUC o el PRC. Es distinta de la altura del adosamiento.

M

Mansarda

Espacio habitable bajo cubierta inclinada. En algunos procedimientos especiales, como la Ley 20.898 de hasta 140 m², se considera expresamente dentro del conteo de pisos.

MINVU — Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Ministerio chileno encargado de las políticas habitacionales y de planificación urbana. Dicta la OGUC, publica las tablas de costos unitarios usadas para calcular los derechos municipales y define los estándares mínimos de habitabilidad. Sus tablas de costos se actualizan periódicamente.

Monumento Nacional

Categoría de protección patrimonial del Estado chileno que puede aplicarse a inmuebles (Monumento Histórico), sitios arqueológicos, zonas típicas (barrios o sectores con valor urbano-patrimonial) y santuarios de la naturaleza. Las intervenciones en inmuebles declarados Monumento Nacional requieren autorización del Consejo de Monumentos Nacionales (CMN) además de la DOM.

Muro cortafuego

Elemento constructivo diseñado para limitar la propagación del fuego entre recintos o predios. Su continuidad y resistencia son claves en adosamientos y pareos.

N

Norma urbanística

Regla del IPT o de la OGUC que condiciona la edificación de un predio, como uso de suelo, altura, densidad, rasante, constructibilidad, COS, antejardín o adosamiento.

Número municipal

Identificación oficial del inmueble dentro de la red vial comunal. Debe ser consistente con los antecedentes de dominio, servicios y expedientes DOM.

O

OGUC — Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

D.S. N° 47 (MINVU) que reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Define los procedimientos de tramitación de permisos, los estándares técnicos de construcción, los parámetros urbanísticos generales y las condiciones de habitabilidad. Es la norma técnica de referencia para arquitectos, constructores e ingenieros que trabajan en Chile.

Obras no ajustadas (ONA)

Partes de una construcción que difieren de los planos aprobados en el permiso de edificación. Se detectan durante la inspección DOM al momento de la recepción definitiva. Las obras no ajustadas menores pueden resolverse con multa y planos as-built. Las mayores requieren tramitar una Modificación de Permiso (RMPON) antes de poder obtener la recepción.

P

Permiso de edificación

Autorización municipal necesaria para ejecutar obras de construcción, ampliación, modificación o demolición que superen ciertos umbrales. Lo otorga la DOM previa revisión del expediente presentado. Construir sin permiso cuando este es exigible constituye una infracción sancionada con demolición de lo construido ilegalmente, multas y sanciones al profesional.

PON — Permiso de Obra Nueva

Permiso de edificación para construir una obra nueva en un terreno. Es el trámite central del proceso de edificación en Chile. Requiere un expediente completo con planos, especificaciones, certificados y documentos de dominio. La obra no puede iniciarse hasta obtener el permiso, y debe terminarse con el trámite de recepción definitiva (CRDON).

POMAM — Permiso de Obra Menor — Ampliación/Modificación

Permiso de edificación para ampliar o modificar una construcción existente hasta un máximo de 100 m² de superficie nueva. Aplica cuando la edificación existente cuenta con recepción definitiva o permiso de edificación vigente. Para ampliaciones mayores a 100 m², se requiere un PON.

POMVS — Permiso de Obra Menor — Vivienda Social

Permiso de edificación específico para ampliar viviendas sociales (DFL2 o calificadas como vivienda de interés social) hasta 140 m² de superficie total. Ofrece un proceso más simple que el POMAM ordinario, con menos exigencias documentales, beneficiando a propietarios de vivienda de interés social.

PRC — Plan Regulador Comunal

Instrumento de planificación territorial de nivel comunal que regula el uso del suelo, las normas de edificación (coeficientes urbanísticos, alturas, distanciamientos) y el sistema vial dentro de la comuna. Cada municipio tiene su propio PRC, aprobado por el MINVU. Sus normas se superponen y complementan con la OGUC, predominando las más restrictivas en cada caso.

PRIS — Plan Regulador Intercomunal / PRMS

Ver PRMS.

PRMS — Plan Regulador Metropolitano de Santiago

Instrumento de planificación territorial de nivel regional que regula el uso del suelo en el Área Metropolitana de Santiago. Define zonas urbanas y no urbanas, áreas de valor natural, de riesgo y de exclusión, y puede establecer condicionantes adicionales a los PRC comunales. Sus normas tienen primacía sobre el PRC cuando son más restrictivas.

R

RAD — Regularización de edificación antigua pre-1959

Código editorial usado aquí para la regularización de edificaciones construidas antes del 31 de julio de 1959 conforme al artículo 5.1.4 N°2 letra B de la OGUC. El nombre formal MINVU del trámite es C.R.E.A. 1-6.4 y no debe confundirse con los proyectos de radicación del artículo 6.2.9 de la OGUC.

Rasante

Plano inclinado imaginario que limita la altura a la que puede construirse una edificación respecto a las propiedades vecinas o al espacio público, con el objetivo de garantizar iluminación y ventilación natural. En Chile, la OGUC (Art. 2.6.3) establece que toda edificación debe respetar el plano de rasante que se traza desde el punto más alto de la construcción hacia el deslinde, con un ángulo de 70° para la mayoría de las zonas. Es uno de los parámetros más relevantes en el diseño de fachadas laterales y posteriores.

Recepción definitiva

Acto administrativo de la DOM que acredita que una obra fue terminada conforme al permiso de edificación aprobado y cumple con toda la normativa. Sin recepción definitiva, la obra no puede habitarse ni destinarse al uso aprobado (Art. 145 LGUC). Según el tipo de obra, el trámite se denomina CRDON (obra nueva), CROMAM (ampliación/modificación), CRDAM (ampliación mayor) o CROMVS (obra menor vivienda social).

Revisor Independiente de Proyecto

Profesional (arquitecto o ingeniero) externo al equipo de proyecto que realiza una revisión independiente del expediente de permiso de edificación, verificando el cumplimiento normativo. Es obligatorio para obras de más de 5 pisos o más de 5.000 m² de superficie construida, y para ciertos destinos de uso público según la OGUC. Para obras menores es optativo, pero reduce significativamente los plazos de resolución DOM. Su informe favorable se presenta junto al expediente.

RMPON — Modificación de Permiso de Obra Nueva

Trámite DOM para introducir cambios al proyecto de una obra nueva (PON) que ya tiene permiso vigente y está en ejecución. Se usa cuando durante la construcción se detectan diferencias relevantes respecto al permiso original (cambios de distribución, modificaciones estructurales, cambios en fachada, etc.). Es preferible tramitar el RMPON durante la obra que enfrentar "obras no ajustadas" al momento de la recepción definitiva.

S

SEC — Superintendencia de Electricidad y Combustibles

Organismo fiscalizador del Estado chileno que regula y supervisa el sector eléctrico, de gas y combustibles. Los instaladores eléctricos y de gas deben estar autorizados por la SEC. Los certificados de instalación eléctrica e instalación de gas que se presentan en los expedientes DOM son emitidos por instaladores autorizados por la SEC.

SII — Servicio de Impuestos Internos

Servicio del Estado chileno que administra los impuestos. En el contexto de la tramitación DOM, el SII asigna el rol de avalúo a cada inmueble, que se usa como referencia en varios trámites. El historial de avalúo del SII es una de las fuentes para acreditar la antigüedad de una construcción en trámites de regularización (Ley 20.898).

SECPLA — Secretaría Comunal de Planificación

Unidad de planificación y asesoría técnica de la Municipalidad. Colabora con la DOM en la gestión del PRC y otros instrumentos de planificación. En algunas comunas, ciertos certificados (como el certificado de número municipal) son emitidos por la SECPLA en lugar de la DOM.

T

Título de dominio

Escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces que acredita la propiedad de un inmueble. Es el documento fundamental que prueba quién es dueño del terreno y la edificación. Se exige en todos los expedientes DOM como prueba de que el solicitante tiene derecho a construir o modificar el inmueble. La copia solicitada para trámites DOM debe tener una antigüedad no superior a 60 días.

U

Usos de suelo

Categorías de actividades que el PRC permite, condiciona o prohíbe en cada zona de la comuna. Ejemplos: residencial, comercial, industrial, equipamiento (salud, educación, culto), espacio público, área verde. Un proyecto no solo debe cumplir con los parámetros constructivos (coeficientes, alturas) sino que también debe tener un destino de uso compatible con la zonificación del predio según el PRC.

Z

Zona Típica

Categoría de protección patrimonial (parte del sistema de Monumentos Nacionales) que se aplica a barrios o sectores urbanos con valor histórico, arquitectónico o ambiental. En zonas típicas, las intervenciones en edificaciones existentes y las nuevas construcciones están sujetas a criterios de compatibilidad con el carácter del sector, y requieren autorización del Consejo de Monumentos Nacionales además de la DOM.

Zonificación

División del territorio comunal en zonas con distintas normas de uso de suelo y edificación, establecida por el PRC. Cada zona tiene asignados coeficientes urbanísticos específicos (CC, COS, altura máxima, distanciamientos), usos de suelo permitidos y condicionados, y otros parámetros. El CIP informa la zonificación del predio y las normas que le aplican.