Coeficiente de constructibilidad y ocupación de suelo (COS)

Definiciones OGUC

La OGUC define ambos coeficientes en su artículo 1.1.2. Esa definición importa porque fija la base del cálculo: la superficie del predio debe descontar las áreas declaradas de utilidad pública.

Fórmulas base

Antes de multiplicar cualquier coeficiente, define la superficie base del predio:

superficie base = superficie total del predio - áreas declaradas de utilidad pública

Con esa base, el cálculo preliminar queda así:

superficie máxima construible por CC = superficie base × CC
superficie máxima de primer piso por COS = superficie base × COS
superficie máxima por piso superior = superficie base × coeficiente de ocupación de pisos superiores

Qué superficies cuentan

Para aplicar el COS, la OGUC remite al artículo 5.1.11. Ese artículo define la superficie edificada que debes sumar, y evita varios errores comunes.

Reglas principales de superficie edificada

• 100% computable: toda superficie construida, techada y lateralmente cerrada en forma total, medida desde la cara exterior de los muros perimetrales.
• 50% computable: superficies construidas, techadas y lateralmente abiertas, siempre que su profundidad no supere el frente abierto.
• Computan al 100% cuando se excede la condición anterior: el área que sobrepasa esa profundidad pasa a contarse completa.
• No se contabilizan: cubiertas abiertas en volado por dos o más lados convergentes, jardineras exteriores y espacios cubiertos y abiertos de uso común en primer piso.
• Planos inclinados: la superficie edificada se determina por el área definida en un plano paralelo al piso trazado a 1,60 m de altura.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: proyecto que cumple CC y COS

Si el proyecto propone 160 m² en primer piso y 160 m² en segundo piso, tiene 320 m² totales. Cumple constructibilidad y cumple COS.

Ejemplo 2: cumple constructibilidad, falla COS

Con la misma base anterior, un proyecto de 190 m² en primer piso y 130 m² en segundo piso suma 320 m² totales. Cumple CC porque no supera 336 m², pero falla COS porque el primer piso excede 168 m².

Ejemplo 3: terraza techada abierta

Supongamos una terraza de 24 m², techada y abierta lateralmente, con 4 m de frente abierto y 3 m de profundidad. Como la profundidad no supera el frente abierto, la OGUC permite computar solo el 50%, es decir 12 m². Si la profundidad fuera 5 m con el mismo frente abierto, el exceso debería computarse completo.

Diferencias entre CC, COS y pisos superiores

• CC controla la suma total construible del proyecto.
• COS controla la huella máxima del primer piso.
• Coeficiente de ocupación de pisos superiores controla cuánto puede repetirse en cada nivel superior cuando el IPT lo usa.

Errores frecuentes

• Calcular con metros útiles. La OGUC usa superficie edificada, no superficie vendible ni útil interior.
• Olvidar descontar áreas declaradas de utilidad pública. Eso altera la base del cálculo.
• Creer que cumplir CC asegura cumplir COS. Son controles diferentes.
• No revisar terrazas o aleros techados abiertos. Muchas veces computan parcialmente y cambian el resultado.
• Ignorar el coeficiente de ocupación de pisos superiores. Algunos IPT lo fijan y limita cada nivel por separado.
• Usar cifras redondas sin respaldo en el cuadro de superficies. La DOM revisa coherencia entre plantas, cortes y cómputo.

Preguntas frecuentes