Regularización Ley 20.898 — Viviendas hasta 90 m²
Actualizado: abril 2026 · Tiempo de lectura: ~11 min
El tramo de hasta 90 m² de la Ley 20.898 es la vía más liviana para regularizar viviendas de autoconstrucción sin recepción definitiva en Chile. Pero el expediente no se define por una regla genérica de “5 años”: la vivienda debe haber existido antes del 4 de febrero de 2016, cumplir topes de avalúo y presentar evidencia concreta. Esta guía resume el criterio legal vigente, los documentos exigidos y el plazo actual para ingresar la solicitud.
Qué cubre este procedimiento
El artículo 1 de la Ley 20.898 permite obtener permiso y recepción definitiva en forma simultánea para viviendas emplazadas en áreas urbanas o rurales que no cuentan con recepción definitiva. Es un procedimiento especial pensado para viviendas de autoconstrucción, con requisitos más acotados que la regularización ordinaria.
En el tramo de hasta 90 m², la ley define estándares propios de habitabilidad, seguridad contra incendios, estabilidad y documentación. También establece rebajas específicas de derechos municipales, distintas al tramo de hasta 140 m².
| Vía | Tope legal | Avalúo | Derechos municipales |
|---|---|---|---|
| Ley 20.898 ≤90 m² | Recintos habitables, baños y cocina ≤90 m² | Hasta 1.000 UF, con excepción para ciertos subsidios MINVU | 75%, 50% o 100% de rebaja, según el caso |
| Ley 20.898 ≤140 m² | Recintos habitables, baños y cocina ≤140 m² | Hasta 2.000 UF | Artículo 130 LGUC, sin rebaja general expresa |
| Regularización ordinaria | Sin tope especial | Sin tope especial | Régimen ordinario |
Requisitos legales vigentes
Requisitos de la vivienda
- Haber sido construida antes del 4 de febrero de 2016: este es el corte legal relevante. No basta con acreditar una antigüedad genérica; la prueba debe mostrar que la vivienda ya existía cuando se publicó la ley.
- No estar en áreas excluidas: no puede emplazarse en áreas de riesgo o protección, en terrenos declarados de utilidad pública ni en bienes nacionales de uso público. En áreas urbanas, además, el suelo debe admitir uso residencial.
- Avalúo fiscal de hasta 1.000 UF: se acredita con certificado del SII a la fecha de publicación de la ley. La Ley 21.558 abrió una excepción para viviendas beneficiadas por subsidios MINVU de mejoramiento o ampliación, que pueden superar este tope.
- Superficie legal de hasta 90 m²: la ley mide los recintos habitables, incluidos baños y cocina. También aquí existe excepción para ciertos subsidios MINVU.
- Sin reclamos pendientes por incumplimiento urbanístico: al momento del ingreso no deben existir reclamaciones escritas pendientes ante la DOM o el Juzgado de Policía Local.
- Cumplir estándares mínimos de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones: la ley fija exigencias especiales para altura, ventilación, resistencia al fuego, adosamientos y, cuando corresponda, cálculo estructural.
Qué estándares mínimos exige la ley
| Materia | Regla relevante |
|---|---|
| Habitabilidad | Altura mínima de piso a cielo de 2,30 m, rebajable hasta 2,0 m en el régimen especial. |
| Ventilación | Los locales habitables deben tener ventana al exterior; baños, cocinas y lavaderos sin ventana requieren ducto. |
| Incendio | Viviendas de hasta dos pisos y hasta 90 m² requieren resistencia al fuego F-15 en sus elementos soportantes, con exigencias específicas para muros divisorios. |
| Adosamiento | El muro adosado debe llegar a la cubierta del cuerpo adosado con resistencia al fuego F-60 y evacuar aguas lluvia sin afectar al vecino. |
| Estabilidad | En ciertos casos la ley exime del cálculo estructural; fuera de ellos, rige la exigencia de la OGUC. |
Casos en que la ley no exige cálculo estructural
- Viviendas de madera de máximo dos pisos, con entramados de piso de madera y luces de hasta 3,0 m.
- Viviendas de albañilería armada o reforzada, o de hormigón armado, de máximo un piso y luces de hasta 3,0 m.
- Viviendas con primer piso de albañilería armada o reforzada, o de hormigón armado, y segundo piso liviano, de máximo dos pisos y luces de hasta 3,0 m.
Documentos exigidos
El expediente se ingresa ante la DOM como solicitud de permiso y recepción simultánea. La lista siguiente resume el artículo 2 de la Ley 20.898, actualizado por la Ley 21.725.
- Declaración simple del propietario — Debe señalar que es titular del dominio del inmueble y que no existen reclamaciones pendientes por incumplimiento urbanístico.
- Especificaciones técnicas resumidas, croquis y planos — Incluye croquis de ubicación, plano de emplazamiento a escala 1:500, planos a escala 1:50 con plantas, elevación principal y corte representativo, además del cuadro de superficie construida y superficie de terreno. Todo debe ir suscrito por arquitecto o profesional competente.
- Informe del arquitecto o profesional competente — Debe certificar que la vivienda cumple las normas mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones, y que no se emplaza en terrenos excluidos por la ley.
- Antecedentes que acrediten existencia antes del 4 de febrero de 2016 — La ley admite cualquier medio gráfico o documental idóneo. Ejemplos: cuentas de servicios, certificados de contribuciones, catastros municipales, fotografías aéreas, planos aprobados u otros antecedentes comparables.
- Certificado de avalúo del SII — Debe acreditar el avalúo fiscal a la fecha de publicación de la ley, no solamente el avalúo actual del inmueble.
- Formulario único de estadísticas de edificación o certificado de ingreso electrónico — Requisito incorporado por la Ley 21.725.
- Certificado de subsidio, si aplica — Solo para solicitudes financiadas según el artículo 15 de la ley, en los casos expresamente beneficiados por subsidios MINVU.
Base normativa
| Norma | Qué aporta a este trámite |
|---|---|
| Ley 20.898, art. 1 y 2 | Define el régimen especial para viviendas de hasta 90 m²: requisitos, estándares mínimos, documentos y revisión DOM. |
| Ley 21.558 (25-abr-2023) | Ajustó el artículo 1, incorporó excepciones para ciertas viviendas con subsidios MINVU y precisó reglas sobre avalúo y superficie. |
| Ley 21.725 (1-mar-2025) | Extendió el ingreso de solicitudes hasta el 31 de diciembre de 2027 e incorporó el FUEE/certificado de ingreso electrónico dentro de la carpeta. |
| OGUC | Opera como marco técnico de referencia cuando la ley remite a instalaciones, estabilidad y condiciones de construcción. |
| LGUC, art. 130 | Base para el cálculo de los derechos municipales del permiso y recepción simultánea. |
Proceso paso a paso
-
1
Confirmar elegibilidad real
Revisar si la vivienda fue construida antes del 4 de febrero de 2016, si no tiene recepción definitiva total o parcial, si el uso es residencial y si no existen reclamos pendientes.
-
2
Pedir los certificados clave al inicio
En particular, el certificado de avalúo del SII a la fecha legal y los antecedentes públicos que ayuden a probar existencia previa a 2016.
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3
Levantar la vivienda con arquitecto o profesional competente
Se preparan croquis, planos, cuadro de superficies e informe técnico conforme al artículo 2.
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4
Definir si corresponde cálculo estructural
Si la vivienda cae dentro de los supuestos exentos, el profesional lo declara. Si no, se adjunta el cálculo conforme a OGUC.
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5
Ingresar solicitud de permiso y recepción simultánea
Se presenta la carpeta en la DOM con el FUEE o con el certificado de ingreso electrónico cuando corresponda.
-
6
Revisión municipal
La ley da a la DOM un plazo de hasta 90 días hábiles para revisar y resolver. El texto legal indica que la DOM revisa el cumplimiento urbanístico señalado por la ley y resuelve con el mérito de los documentos presentados.
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7
Pago de derechos
Si la regularización es procedente, se liquidan derechos municipales según el valor de la construcción y el beneficio que corresponda.
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8
Obtención del certificado
La DOM emite el certificado de regularización, que hace las veces de permiso y recepción definitiva simultáneos.
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9
Actualizar antecedentes del inmueble
Luego del acto municipal conviene coordinar la inscripción o actualización registral y la consistencia tributaria del inmueble.
Plazos y costos
Plazos de referencia
| Etapa | Rango habitual |
|---|---|
| Obtención de certificados y prueba documental | 1 a 3 semanas |
| Levantamiento y armado de planos | 1 a 3 semanas |
| Ingreso y admisibilidad municipal | Variable según DOM |
| Revisión legal máxima | Hasta 90 días hábiles |
| Total razonable, sin observaciones complejas | 2 a 4 meses |
Cómo se calculan los derechos municipales
- Rebaja del 75%: si el valor de la construcción no supera 400 UF.
- Rebaja del 50%: si el valor de la construcción supera 400 UF.
- Exención del 100%: si el propietario tiene 65 años o más, o si uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad.
Errores frecuentes
- Hablar de “5 años” en vez del corte legal real. El requisito operativo hoy es demostrar que la vivienda existía antes del 4 de febrero de 2016.
- Pedir el avalúo actual y no el histórico que exige la ley. La referencia correcta es el avalúo a la fecha de publicación de la ley.
- Asumir que siempre se paga el 50%. En este tramo hay tres escenarios: 75%, 50% o 100% de rebaja.
- Omitir reclamos pendientes. Un reclamo escrito vigente ante DOM o JPL bloquea la elegibilidad del expediente.
- Presentar una vivienda que ya tiene recepción parcial sin revisar el encaje legal. El texto legal no fue diseñado para todo tipo de ampliación parcial sobre inmuebles recepcionados.
- Creer que la exención de cálculo estructural es universal. Solo aplica a los supuestos descritos expresamente en la ley.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo puedo ingresar la solicitud?
Hasta el 31 de diciembre de 2027. Ese plazo fue fijado por la Ley 21.725, publicada el 1 de marzo de 2025.
¿La vivienda debe tener exactamente 90 m² construidos?
La ley habla de la superficie de los recintos habitables, incluidos baños y cocina, con tope de 90 m². El cuadro de superficies del profesional debe dejar esa medición trazable.
¿Necesito arquitecto aunque el trámite sea simplificado?
Sí. La carpeta exige planos e informe suscritos por arquitecto o profesional competente, según lo señalado en la ley.
¿Qué documentos sirven para probar que la vivienda existía antes del 4 de febrero de 2016?
La ley admite medios gráficos o documentales: cuentas de servicios, certificados de contribuciones, catastros municipales, planos previos, fotografías aéreas u otros antecedentes de naturaleza similar.
¿Si tengo subsidio MINVU puedo exceder 90 m² o 1.000 UF?
Sí, pero solo en los casos excepcionales incorporados por la Ley 21.558 para viviendas beneficiadas por subsidios MINVU de mejoramiento y/o ampliación. Debe acreditarse dentro del expediente.
¿En qué se diferencia del tramo de hasta 140 m²?
El tramo de hasta 90 m² tiene un tope de avalúo más bajo y reglas propias de derechos municipales, pero exige una carpeta técnica más contenida. El de 140 m² admite mayor superficie y avalúo, aunque incorpora otras exigencias urbanísticas y documentales.